リゾートマンション

地方マンションの価格崩壊が起こっている事は、誰の目にも明らかになっています。地方のマンションでは、100万円を下回る価格が付く事も珍しくなくなり、オーナーができる限り早く手放したいと思っている例が沢山あります。一戸建てであれば、土地の価格で処分できる可能性もありますが、マンションの場合には、建物の価値がなくなったら売る事が本当に難しくなります。

20数年前に新築の時には、数千万円で手に入れた夢のマンションは、今ではタダ同然でも手放したい負の遺産に変わり果ててしまっているのです。

リゾートマンションの価格崩壊

リゾートマンションは、バブルの時代『私をスキーへ連れてって（1987年）』頃に湯沢町などに多数建てられたマンションです。当時は、借金してリゾートマンションを購入した人も沢山いて、ほとんど使わないうちにバブル崩壊して維持費がかかる悲惨な結果を招きました。それでも、その時に売れてしまった人はまだ良い方で、現在ではほとんど資産価値がないどころか、維持費だけがかかる『負の遺産』と言われています。

リゾートマンションには、温泉、プールなどが付いているので、それだけ普通のマンションよりも維持費が高くなります。また、立地がリゾート地であるという点から、普通の生活で利用するには、スーパー、コンビニが遠いなどの欠点があるので、通常の生活で住む人はほとんどいません。この為に価格崩壊が起こりやすかったのです。

日本中に増える負の遺産

負の遺産とされるマンションは、リゾートマンションだけにとどまらず、全国に負の遺産のマンションが増えています。毎月必ずかかる維持費だけではなくて、修繕の為に修繕積立費もかかり、老朽化した場合に誰も住んでいない建物をどうするかという問題も起こってきています。早めに誰かに転売したいと誰もが思うので、10万円の価格で売りに出されますが、そうした金額が並べば並ぶほど、誰も買いたがらなくなります。

全国のマンションでは、既に住人と音信普通になって、管理費・修繕積立費の回収が不可能な例も出始めていて、管理費・修繕積立費の回収が難しくなると、改修工事・建て替えなどが不可能になるので、そのまま老朽化して廃墟になっていくものとみられています。更地にするとしても解体費用がかかり、いずれにしても所有者の負担は逃れられません。

郊外の中古マンションがヤバい

東京都心部のマンションであれば、駅近くの物件は古くなってもそれなりの需要を見込むことができます。しかし、東京郊外にあって東京から1時間ほどかかる通勤圏内と言われるところの人気が落ちています。八王子市などでは、駅から離れた場所になると、マンションの価格も300万円を割り込むものが出てきており、それでも買い手を見つけるのが難しいと言います。自分で住むには不便ですし、投資物件としては、空室リスクがある立地で高い利回りが期待できないからです。

郊外では、家族で住むための一戸建ての人気は健在でベッドタウンの役割を果たしていますが、単身ワンルームなどの利用は都心に比べて需要が低くなっていて、激安物件が老朽化した時に借り手がいない状況で空室になっている部屋が増えています。

借金をしての不動産購入

借金して不動産を購入する事は、金利がいくら低いからと言って賢い方法ではありません。金利が低いからレバレッジを5倍にして借り入れで家を建てて、30年の返済を背負ってしまう事は、今の日本において賢い投資とは言えません。出来る限り頭金を貯める事で、レバレッジを貯め込んで可能な限りのリスクを減らすという方法をとっていかないと、借り入れが生活を大きく圧迫する事になってしまいます。

賃貸と借り入れの返済が金額が同じように見えますが、賃貸の場合に『家計の状況が苦しいから引越しをしよう』という事が可能ですが、借り入れを行ってしまった場合には、家計の状態が苦しくても返済金額を安易に変更する事はできません。返済金額を変更する（リスケ）事を行うと、返済期間が伸びて金利負担が増えると同時に、信用も損なわれてしまいます。

マイホームと賃貸の比較

マイホームと賃貸の比較というのは、良くマイホームを購入する営業マンが営業文句であげます。日本において30年～35年ローンでマイホームを購入する人が多いですが、その理由としては退職までにギリギリ返済を終えられるからです。3000万円の物件を30年ローンで購入すると年間支払い100万円で、2000万円の物件を30年ローンで購入すると年間支払い67万円ほどになります。2000万円で30年ローンを組むと金利ゼロで月々の支払い5.5万円になりますが、それに金利が上乗せされると毎年3％の金利だとしても、最初の方は金利の支払いだけになって借金はほとんど減りません。

今の時代に子供がいる場合には、マイホームの支払いを行った事で、子供の学費が不足して、子供が奨学金を借りなければいけないような事態になってしまう事も予想できます。長期ローンの場合には、この辺りまで計算して計画を立てなければならず、長期ローンの計画を立てる事は大きな難しさがあります。

良い情報は自分に来ない

肝に銘じておきたいのは、良い情報は自分所に来ないという事です。儲かる物件を教えてくれる営業マンなどいませんので、もし投資する場合には、自分の足で歩き回って日頃から物件を確認する作業を怠らない事でしょう。

熱海には、1970年代から1980年代にかけて、沢山の『リゾート系マンション』が建てられました。入口からホテル風の広いロビーがあって、温泉が付いていたり、プールが付いていたり、バルコニーが付いていたりとリゾート感があるマンションが贅沢です。

100万円以下で買えるマンション

その1970年代～1980年代に建てられた熱海のリゾートマンションが価格崩壊を起こしています。1970年代の老朽化した築40年以上の物件が特に安値になっていて、50万円ほどで売られている物件も沢山出てきているのです。

バブルに向かって土地・建物の代金が上がっていた時には、投資対象として買われていたものです。今では、空室だらけの老朽化したリゾートマンションとなっています。

キッチンとお風呂が老朽化

建物自体は、築40年で住むことが出来なくもないと思うのですが、問題になるのが老朽化したキッチンとお風呂です。築40年で昔のままだと、快適に住もうと思えば、リフォームが必要になる場合がほとんど。

10年後2020年に築50年を超えてくると、もう買い手を見つける事が難しくなって、誰も住まずに廃墟になる可能性があります。現在は、熱海駅近くに新築物件なども出てきていて、中古物件が駅近くでも値下がりしています。駅から遠い場所を好んで購入する人はほとんどいません。

維持・管理費が高額

熱海の場合には、普通のマンションの形をリゾート風にして『リゾートマンション』にしていて、温泉などを引き入れたりしているリゾートマンションもあります。共同大浴場、プールなどの施設を維持する為に維持管理費が一般のマンションと比べると高額になっていて、維持・管理費が3万円のマンションも珍しくありません。

一戸建てと違って維持・管理費が高いという事は、それだけ投資家が買いたがらない傾向が出てくるので、実際に住むような人を見つけてこないといけないという事になって転売が難しくなります。転売が難しい物件に手を出したい投資家というのは少数派です。たとえ、内装が築70年にしては良い物件であったとしても、リフォームしても転売できる可能性が低い時点で、投資対象とはならないでしょう。

駅近物件が200万円

熱海の駅に近い物件であっても、200万円以下という物件が多くなってきています。1990年代に建てられて、築26年ぐらいで200万円以下に暴落している物件もあります。それらの物件を見ると、やはり維持・管理費が2万円後半の物件で、実際に居住して電気・ガス・水道費を負担するとなると、場合によって4万円を超えてしまって、自分が保有しているにも関わらず毎月の家賃のように費用がかかってくるという割に合わない状態に陥ります。

熱海のあたりでは、上下水道5000円が当たり前で、管理費3万円と合わせると、維持するだけで3万5千円かかります。更に電話を使ったり、インターネット回線を使う場合には、月々の支払いは軽く4万円を超えてくる事が予想され、自分が定住するには高すぎるし、貸し出してもほとんど利益が取れない状況になってしまいます。こうした激安物件の多くは、ファミリーで住むには狭すぎて、1人で住むにはアクセスが悪すぎます。

ホテルに泊まった方がいい

熱海のリゾートマンションは、500万円で売られている物件でも、月額管理費が3万円もかかってしまいます。毎月3万円も出せば、東京からの交通費・ホテル宿泊も可能になります。毎月のように「熱海でしか遊ばない」という人ならば、リゾートマンションの保有もいいかもしれませんが、一般人からするとリゾートマンションを購入するよりも、ホテルに宿泊した方が自由度が高いでしょう。